Hitung PPh, BPHTB, dan biaya notaris jual beli properti. Mendukung pembebasan BPHTB rumah pertama.
KEUANGAN
Kalkulator Pajak Jual Beli Rumah menghitung seluruh pajak dan biaya yang timbul dalam transaksi properti.
Mencakup PPh Final 2,5% (penjual), BPHTB 5% (pembeli), biaya notaris AJB, dan balik nama. Mendukung pembebasan BPHTB untuk rumah pertama di bawah Rp 2 miliar sesuai PMK 81/2024.
Disklaimer: Tarif dan NPOPTKP dapat berbeda per daerah. Konsultasikan dengan notaris/PPAT untuk perhitungan resmi.
Informasi kalkulator
📋 Cara menggunakan kalkulator ini
Masukkan harga transaksi rumah (NJOP atau harga pasar, yang tertinggi) dalam rupiah.
PPh Final 2,5% berdasarkan PP 34/2016 untuk transaksi umum
Perlakuan rumah sederhana dapat berbeda
BPHTB dan NPOPTKP ditetapkan menurut UU HKPD serta Perda
Dasar dan insentif daerah harus diverifikasi dengan Bapenda/PPAT
Pembelian baru dari developer/PKP dapat melibatkan PPN. Tarif statutori 12% dan mekanisme DPP/insentif harus dicek untuk tanggal transaksi.
💡 Contoh: Pembelian rumah Rp 800 juta, pembeli rumah kedua, NPOPTKP Rp 80 juta
Diketahui:
Harga transaksi = Rp 800.000.000
NPOPTKP DKI Jakarta = Rp 80.000.000
Bukan rumah pertama (BPHTB normal)
Langkah:
PPh Final Penjual: 2,5% × 800.000.000 = Rp 20.000.000.
Dasar BPHTB: 800.000.000 - 80.000.000 = Rp 720.000.000.
BPHTB Pembeli: 5% × 720.000.000 = Rp 36.000.000.
Biaya notaris AJB ±1%: Rp 8.000.000.
Biaya balik nama BPN ±Rp 2.000.000.
Total biaya pembeli: Rp 46.000.000; total beban transaksi: Rp 66.000.000.
Hasil: Penjual bayar Rp 20 juta (PPh Final), pembeli bayar Rp 46 juta. Total beban 8,25% nilai rumah.
❓ Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah PPh Final dan BPHTB bisa dinegosiasikan siapa yang bayar?
Secara hukum, PPh Final adalah kewajiban penjual (UU PPh) dan BPHTB kewajiban pembeli (UU HKPD). Namun dalam praktik AJB, kedua pihak boleh sepakat siapa menanggung melalui klausul perjanjian. Banyak transaksi di Jabodetabek menggunakan istilah 'pajak tanggung penjual' atau 'BTNS' (bersih tanggung notaris semua). Konsultasikan dengan PPAT agar struktur sah dan tercatat di AJB.
Bagaimana cara dapat pembebasan BPHTB rumah pertama?
BPHTB adalah pajak daerah dan fasilitas rumah pertama/MBR bergantung Perda serta program yang berlaku. Tanyakan Bapenda dan PPAT/notaris dengan menyebut lokasi, harga, status rumah, dan tanggal transaksi; jangan memakai insentif 2024-2025 sebagai aturan 2026.
Apa beda NJOP, harga transaksi, dan ZNT?
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah nilai pajak resmi yang dipakai untuk PBB, ditetapkan kanwil DJP per zona. ZNT (Zona Nilai Tanah) adalah peta nilai tanah dari Kementerian ATR/BPN. Harga transaksi adalah kesepakatan jual beli aktual. Dasar pengenaan pajak adalah nilai TERTINGGI dari ketiga indikator. Jika harga jual lebih rendah dari NJOP/ZNT, fiskus tetap menggunakan nilai tertinggi.
Apakah ada PPN dalam jual beli rumah?
Jual beli antarpribadi umumnya bukan penyerahan PPN, sedangkan rumah baru dari developer/PKP dapat terkena PPN. Jangan mengasumsikan insentif PPN DTP 2025 masih aktif; cek kebijakan tahun dan tanggal serah terima pada DJP serta dokumen developer.
Berapa biaya notaris dan balik nama BPN?
Honor PPAT/notaris diatur PP 37/2008 maksimal 1% nilai transaksi (tarif tidak resmi 0,5-1% kebiasaan pasar). Biaya balik nama BPN: 1‰ × nilai tanah + biaya pendaftaran ±Rp 50.000 + biaya pengukuran ±Rp 350.000. Jasa konsultan/perantara umumnya 2-2,5% nilai transaksi (komisi broker). Anggarkan total 2-3% nilai rumah untuk biaya administrasi di luar pajak.
Hitung estimasi PPh Final penjual, BPHTB pembeli, biaya AJB notaris, dan balik nama (BBN) untuk transaksi properti di Indonesia.
Panduan Pajak & Biaya Jual Beli Properti
PPh Final 2,5% — Kewajiban Penjual
Berdasarkan PP 34/2016, penjual wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari harga transaksi bruto. Dibayar ke kas negara sebelum penandatanganan AJB di hadapan notaris/PPAT.
BPHTB 5% — Kewajiban Pembeli
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dihitung dari 5% × (nilai tertinggi antara NJOP dan harga transaksi − NPOPTKP). NPOPTKP: Jakarta Rp 80 juta, daerah lain Rp 60 juta.
NPOPTKP — Nilai Tidak Kena Pajak
Bagian pertama dari nilai perolehan yang dibebaskan dari BPHTB. Besarannya ditetapkan pemerintah daerah masing-masing; DKI Jakarta memberikan NPOPTKP tertinggi.
Pembebasan BPHTB Rumah Pertama (PMK 81/2024)
Pembeli yang membeli rumah pertama dengan nilai transaksi maksimal Rp 2 miliar mendapatkan pembebasan BPHTB 100%. Syarat: belum pernah memiliki rumah/properti sebelumnya.
AJB Notaris & Biaya Balik Nama
Biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT umumnya 0,5%–1% dari harga transaksi. Biaya Balik Nama (BBN) di BPN berkisar Rp 500.000–Rp 1 juta tergantung luas tanah.
Tips Negosiasi
Lazimnya, PPh Final ditanggung penjual dan BPHTB + biaya notaris ditanggung pembeli. Namun, pembagian ini bisa dinegosiasikan — pastikan disepakati tertulis sebelum AJB agar tidak ada sengketa di hari transaksi.