Kalkulator Pajak Jual Beli Rumah menghitung seluruh pajak dan biaya yang timbul dalam transaksi properti.
Mencakup PPh Final 2,5% (penjual), BPHTB 5% (pembeli), biaya notaris AJB, dan balik nama. Mendukung pembebasan BPHTB untuk rumah pertama di bawah Rp 2 miliar sesuai PMK 81/2024.
Disklaimer: Tarif dan NPOPTKP dapat berbeda per daerah. Konsultasikan dengan notaris/PPAT untuk perhitungan resmi. .
Informasi kalkulator
📋 Cara menggunakan kalkulator ini
- Masukkan harga transaksi rumah (NJOP atau harga pasar, yang tertinggi) dalam rupiah.
- Pilih peran: penjual (akan dikenakan PPh Final) atau pembeli (BPHTB + biaya notaris).
- Untuk pembeli, centang opsi 'rumah pertama' jika berlaku - PMK 81/2024 memberi pembebasan BPHTB untuk MBR dengan harga di bawah Rp 2 miliar.
- Isi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sesuai Perda kota Anda (umumnya Rp 60-80 juta).
- Tambahkan estimasi biaya notaris/PPAT (umumnya 0,5-1% nilai transaksi) dan biaya balik nama BPN.
- Tekan Hitung untuk total pajak penjual, pajak pembeli, dan grand total biaya transaksi.
- Tip: minta SPPT PBB terakhir untuk pastikan NJOP, dan cek tarif PPh Final khusus jika rumah subsidi (1%).
🧮 Pajak Jual Beli Properti Indonesia
PPh Penjual = 2,5% × Harga Transaksi; BPHTB Pembeli = 5% × (Harga Transaksi - NPOPTKP)
- PPh Final 2,5% berdasarkan PP 34/2016 (rumah/ruko bukan subsidi)
- PPh Final 1% untuk rumah sederhana/sangat sederhana sesuai PP 34/2016
- BPHTB 5% berdasarkan UU 1/2022 HKPD pasal 47
- NPOPTKP = batas tidak kena pajak, ditetapkan Perda (Rp 60-80 juta)
- PMK 81/2024: pembebasan BPHTB rumah pertama MBR ≤ Rp 2 miliar
PPN 11% berlaku tambahan jika beli dari developer/PKP, bukan jual beli antar individu.
💡 Contoh: Pembelian rumah Rp 800 juta, pembeli rumah kedua, NPOPTKP Rp 80 juta
Diketahui:- Harga transaksi = Rp 800.000.000
- NPOPTKP DKI Jakarta = Rp 80.000.000
- Bukan rumah pertama (BPHTB normal)
Langkah:- PPh Final Penjual: 2,5% × 800.000.000 = Rp 20.000.000.
- Dasar BPHTB: 800.000.000 - 80.000.000 = Rp 720.000.000.
- BPHTB Pembeli: 5% × 720.000.000 = Rp 36.000.000.
- Biaya notaris AJB ±1%: Rp 8.000.000.
- Biaya balik nama BPN ±Rp 2.000.000.
- Total biaya pembeli: Rp 46.000.000; total beban transaksi: Rp 66.000.000.
Hasil: Penjual bayar Rp 20 juta (PPh Final), pembeli bayar Rp 46 juta. Total beban 8,25% nilai rumah.
❓ Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah PPh Final dan BPHTB bisa dinegosiasikan siapa yang bayar?
Secara hukum, PPh Final adalah kewajiban penjual (UU PPh) dan BPHTB kewajiban pembeli (UU HKPD). Namun dalam praktik AJB, kedua pihak boleh sepakat siapa menanggung melalui klausul perjanjian. Banyak transaksi di Jabodetabek menggunakan istilah 'pajak tanggung penjual' atau 'BTNS' (bersih tanggung notaris semua). Konsultasikan dengan PPAT agar struktur sah dan tercatat di AJB.
Bagaimana cara dapat pembebasan BPHTB rumah pertama?
PMK 81/2024 dan kebijakan Kementerian PUPR memberi pembebasan/diskon BPHTB untuk MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) yang membeli rumah pertama harga ≤ Rp 2 miliar (insentif berlaku 2024-2025). Syarat: punya NPWP, belum memiliki rumah (cek lewat e-PPAT), penghasilan ≤ Rp 8 juta untuk subsidi murni. Ajukan lewat developer atau notaris/PPAT dengan lampiran KK, NPWP, surat pernyataan rumah pertama.
Apa beda NJOP, harga transaksi, dan ZNT?
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah nilai pajak resmi yang dipakai untuk PBB, ditetapkan kanwil DJP per zona. ZNT (Zona Nilai Tanah) adalah peta nilai tanah dari Kementerian ATR/BPN. Harga transaksi adalah kesepakatan jual beli aktual. Dasar pengenaan pajak adalah nilai TERTINGGI dari ketiga indikator. Jika harga jual lebih rendah dari NJOP/ZNT, fiskus tetap menggunakan nilai tertinggi.
Apakah ada PPN dalam jual beli rumah?
PPN 11% (atau 12% sejak 1 Januari 2025 sesuai UU HPP) berlaku jika beli rumah BARU dari developer/PKP, bukan jual beli antar pribadi. Pemerintah memberi insentif PPN DTP (Ditanggung Pemerintah) 100% untuk rumah ≤ Rp 5 miliar hingga Juni 2025, lalu 50% sampai Desember 2025 (PMK 7/2025). Rumah subsidi (FLPP) dibebaskan PPN sesuai PMK 81/2019.
Berapa biaya notaris dan balik nama BPN?
Honor PPAT/notaris diatur PP 37/2008 maksimal 1% nilai transaksi (tarif tidak resmi 0,5-1% kebiasaan pasar). Biaya balik nama BPN: 1‰ × nilai tanah + biaya pendaftaran ±Rp 50.000 + biaya pengukuran ±Rp 350.000. Jasa konsultan/perantara umumnya 2-2,5% nilai transaksi (komisi broker). Anggarkan total 2-3% nilai rumah untuk biaya administrasi di luar pajak.
📚 Sumber & referensi
Terakhir diperbarui: 11 Mei 2026