Kalkulator KPR Syariah dengan tiga akad utama: Murabahah (jual beli), Musyarakah Mutanaqisah (kemitraan menurun), dan IMBT (sewa beli) — sesuai prinsip ekonomi Islam tanpa riba.
Empat tab: Murabahah (margin tetap, cicilan fixed), MMQ (cicilan dapat berfluktuasi), IMBT (sewa berakhir kepemilikan), dan perbandingan KPR Syariah vs Konvensional dari sisi total bayar dan transparansi.
Disklaimer: Margin dan biaya berbeda per bank syariah. Konsultasikan dengan Dewan Pengawas Syariah (DSN-MUI) bank untuk detail akad spesifik. .
Informasi kalkulator
📋 Cara menggunakan kalkulator ini
- Pilih akad syariah: Murabahah, Musyarakah Mutanaqisah (MMQ), atau IMBT.
- Masukkan harga rumah, uang muka (minimal 10-20% untuk Murabahah), dan tenor (1-25 tahun).
- Masukkan margin/nisbah bagi hasil bank (umumnya 7-12% setara/ekuivalen).
- Klik Hitung untuk cicilan bulanan, total bayar, dan jumlah margin yang dibayarkan ke bank.
- Untuk MMQ, lihat rincian penurunan share bank tiap tahun (musyarakah mutanaqisah).
- Gunakan tab Perbandingan untuk melihat selisih dengan KPR konvensional pada parameter sama.
🧮 Akad KPR Syariah (Fatwa DSN-MUI No. 4/2000, 73/2008, 27/2002)
Murabahah: Cicilan = (Pokok + Margin Total) / (tenor × 12) ; Margin Total = Pokok × margin% × tenor ; MMQ: Cicilan = Sewa + Cicilan share kepemilikan ; IMBT: Sewa bulanan dengan opsi beli di akhir tenor
- Pokok = Harga rumah - Uang muka
- Margin = keuntungan bank disepakati di awal (fixed Murabahah)
- Sewa MMQ/IMBT = (share bank × harga × yield)/12
- Tenor = jangka waktu pembiayaan dalam tahun
Murabahah cicilan fixed sejak awal. MMQ cicilan dapat berfluktuasi mengikuti harga sewa pasar. Tidak ada bunga berbunga (compound) - prinsip non-riba.
💡 Contoh: Murabahah rumah Rp 500 juta, DP 20%, tenor 15 tahun, margin 8% setara
Diketahui:- Harga rumah: Rp 500.000.000
- Uang muka: 20% = Rp 100.000.000
- Pembiayaan: Rp 400.000.000
- Tenor: 15 tahun (180 bulan)
- Margin ekuivalen: 8%/tahun flat
Langkah:- Margin total = 400.000.000 × 8% × 15 = Rp 480.000.000
- Total bayar = 400.000.000 + 480.000.000 = Rp 880.000.000
- Cicilan bulanan = 880.000.000 / 180 = Rp 4.888.889
- Total dengan DP = 880jt + 100jt = Rp 980.000.000
- Bandingkan KPR konvensional 8% efektif: cicilan ≈ Rp 3.823.000, total Rp 688jt + DP
Hasil: Cicilan fixed Rp 4.888.889/bulan selama 15 tahun. Total bayar Rp 980 juta. Keunggulan: fixed - tidak terpengaruh BI rate.
❓ Pertanyaan yang sering diajukan
Apa beda KPR Syariah Murabahah dan Konvensional?
KPR Konvensional menggunakan bunga floating yang berubah mengikuti BI Rate; bisa naik di tengah tenor. KPR Murabahah menggunakan akad jual-beli dengan margin disepakati di awal dan fixed sampai akhir tenor - tidak bisa naik. Bank syariah membeli rumah lalu menjual ke nasabah dengan markup. Tidak ada denda riba untuk telat bayar; ada ta'widh (ganti rugi riil).
Mengapa cicilan KPR Syariah biasanya lebih mahal?
Karena margin dihitung flat (8% × tenor) sedangkan bunga konvensional efektif (menurun). Margin syariah 8% setara dengan bunga efektif ~13-14%. Namun keunggulannya: kepastian cicilan, tidak ada penalti pelunasan dipercepat di sebagian bank, dan kepatuhan syariah. Bank syariah seperti BSI, Muamalat menerapkan akad ini.
Apa itu Musyarakah Mutanaqisah (MMQ)?
MMQ adalah akad kemitraan kepemilikan menurun: bank dan nasabah patungan beli rumah (misal bank 80%, nasabah 20%). Nasabah membayar sewa atas share bank + mencicil membeli share bank. Tiap bulan kepemilikan nasabah naik, sewa turun. Lebih syariah-compliant menurut sebagian ulama karena tidak melibatkan transaksi jual-beli fiktif.
Apa itu IMBT (Ijarah Muntahiya Bittamlik)?
IMBT adalah sewa-beli: bank menyewakan rumah ke nasabah selama tenor, di akhir tenor kepemilikan beralih ke nasabah via hibah atau jual-beli simbolis. Status hukum nasabah selama tenor adalah penyewa, bukan pemilik. Cocok untuk yang ingin menghindari risiko kepemilikan parsial namun perlu kepastian akan memiliki di akhir.
Apakah KPR Syariah benar-benar bebas riba?
Secara prinsip, KPR Syariah didasarkan akad-akad yang dibolehkan Fatwa DSN-MUI (Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia). Murabahah, MMQ, IMBT semua telah diaudit Dewan Pengawas Syariah (DPS) di setiap bank syariah. Beberapa ulama berpendapat Murabahah masih bersifat hilah (siasat) sehingga lebih merekomendasikan MMQ. Pilih sesuai keyakinan dan rujuk ke ulama tepercaya.
📚 Sumber & referensi
Terakhir diperbarui: 11 Mei 2026