🏠

Mortgage Calculator

Calculate monthly mortgage payment (PITI), full amortization schedule, PMI drop-off, and extra payment savings.

FINANCE

Hitung cicilan KPR bulanan (PITI), full amortization schedule, dan dampak extra payment principal.

Input: harga rumah, DP (dollar atau %), tenor (15/20/30 tahun), APR, property tax, asuransi, HOA, PMI rate. Tracking PMI drop-off otomatis di LTV 78%. Output: total cicilan, total bunga umur loan, payoff date, dan tabel amortisasi bulan demi bulan.

Disklaimer: Estimasi saja. Penawaran KPR aktual tergantung credit score, DTI ratio, jenis loan (conventional, FHA, VA), dan fee lender. Selalu bandingkan beberapa penawaran. .
Kalkulator Cicilan KPR 2026
Hitung cicilan bulanan KPR Anda termasuk pokok, bunga, pajak, asuransi, PMI, dan IPL. Lihat jadwal amortisasi lengkap dan hemat berapa dengan cicilan ekstra.
Harga jual rumah.
Pembayaran di muka. DP 20% ke atas menghindari PMI. DP: 20%
Harga rumah dikurangi DP (otomatis).
Bunga efektif tahunan. Rata-rata US 2026: ~6.5-7.5%.
Rata-rata AS: ~1.0-1.5% dari nilai rumah.
Premi asuransi rumah.
Iuran lingkungan bulanan, jika ada.
Asuransi KPR swasta. Berlaku bila DP < 20%. Gugur di LTV 78%.
Tambahan pokok per bulan untuk lunas lebih cepat.
Total Cicilan / Bulan
$2,547.62
PITI + IPL + ekstra
Rincian Cicilan Bulanan
Pokok & Bunga$2,022.62
Pajak Properti$400.00
Asuransi Rumah$125.00
Ringkasan Pinjaman
Pokok Pinjaman$320,000
Total Bunga Dibayar$408,142
Total Seluruh Pembayaran$728,142
Bulan ke Pelunasan360 bulan (30.0 thn)
Tanggal LunasMei 2056
PMIPMI tidak diperlukan (DP ≥ 20%)
Jadwal Amortisasi
BulanCicilanPokokBungaSisa
1$2,022.62$289.28$1,733.33$319,711
2$2,022.62$290.85$1,731.77$319,420
3$2,022.62$292.43$1,730.19$319,127
4$2,022.62$294.01$1,728.61$318,833
5$2,022.62$295.60$1,727.01$318,538
6$2,022.62$297.20$1,725.41$318,241
7$2,022.62$298.81$1,723.80$317,942
8$2,022.62$300.43$1,722.18$317,641
9$2,022.62$302.06$1,720.56$317,339
10$2,022.62$303.70$1,718.92$317,036
11$2,022.62$305.34$1,717.28$316,730
12$2,022.62$307.00$1,715.62$316,423
Memahami KPR Anda
Apa itu PITI?
PITI adalah Pokok, Bunga, Pajak, dan Asuransi — empat komponen utama biaya rumah bulanan. Bank pakai total PITI (plus IPL/PMI bila ada) untuk persetujuan KPR.
Cara bunga berakumulasi
Di awal tenor, sebagian besar cicilan dipakai bunga. Tiap pembayaran menggeser komposisi: pokok berkurang, bunga ikut berkurang, semakin banyak pokok yang terlunasi. Ini disebut amortisasi.
Kapan PMI gugur?
PMI otomatis gugur saat loan-to-value (LTV) mencapai 78% dari harga rumah awal. Anda bisa minta lebih cepat di LTV 80%. Cicilan ekstra atau apresiasi rumah mempercepat ini.
Pertimbangan refinancing
Refinancing masuk akal saat suku bunga turun ~0.75-1.0% di bawah saat ini DAN Anda tinggal cukup lama untuk balik modal biaya tutup (umumnya 2-5% pinjaman).
15 vs 30 tahun
Tenor 15 tahun cicilan lebih besar tapi lunas separuh waktu dengan total bunga jauh lebih kecil. Tenor 30 tahun cicilan lebih kecil dan fleksibel — Anda bisa bayar ekstra untuk meniru tempo 15 tahun sambil punya bantal aman.
Hasil hanya estimasi. Tawaran KPR sesungguhnya bergantung pada skor kredit, biaya bank, escrow, dan faktor lain. Konsultasikan dengan bank berlisensi sebelum membeli rumah.

Informasi kalkulator

Cara menggunakan kalkulator ini

  1. Isi harga rumah, misal USD 400.000 atau IDR 1.500.000.000.
  2. Masukkan down payment dalam dollar/rupiah atau persentase (toggle); konvensi AS 20 persen untuk hindari PMI.
  3. Pilih tenor (15, 20, atau 30 tahun) dan APR; KPR fixed Indonesia 7-10 persen, US 30Y fixed sekitar 6-7 persen (2026).
  4. Tambahkan biaya bulanan: property tax (umumnya 0,8-1,2 persen dari nilai/tahun di AS, PBB Indonesia 0,1-0,3 persen), asuransi rumah, HOA, dan PMI rate (0,5-1 persen per tahun bila DP <20 persen).
  5. Lihat output PITI (Principal, Interest, Taxes, Insurance) bulanan; PMI otomatis berhenti saat LTV mencapai 78 persen sesuai Homeowners Protection Act 1998.
  6. Aktifkan extra payment untuk simulasi: tambahan IDR 1 juta/bulan ke principal dapat memotong tenor bertahun-tahun.
  7. Tips: rasio cicilan/penghasilan maksimal 30 persen (OJK SEOJK 14/2018 KPR LTV), atau 28/36 rule di AS.

Mortgage Payment dan Amortization

M = P * [r * (1 + r)^n] / [(1 + r)^n - 1] ; PITI = M + tax_monthly + insurance_monthly + PMI_monthly
  • M = cicilan bulanan principal + interest
  • P = pokok pinjaman (harga - DP)
  • r = APR / 12 (monthly rate)
  • n = tenor dalam bulan (30 tahun = 360)
  • PMI berhenti otomatis pada LTV 78 persen (HPA 1998) atau bisa diminta cancel di LTV 80 persen

Tiap pembayaran bulan-i: interest_i = saldo_i * r, principal_i = M - interest_i. Saldo turun monotonic; di awal sebagian besar M adalah bunga, di akhir sebagian besar principal.

Contoh: KPR USD 320.000, 30 tahun, APR 6,5 persen

Diketahui:
  • Harga rumah: USD 400.000
  • DP: USD 80.000 (20 persen)
  • Pokok P: USD 320.000
  • APR: 6,5 persen
  • Tenor: 30 tahun (360 bulan)
Langkah:
  1. r = 0,065 / 12 = 0,005417.
  2. (1 + r)^n = (1,005417)^360 = 7,0286.
  3. Numerator: 0,005417 * 7,0286 = 0,038076.
  4. Denominator: 7,0286 - 1 = 6,0286.
  5. M = 320.000 * (0,038076 / 6,0286) = 320.000 * 0,006317 = USD 2.021,37 per bulan.
  6. Total bunga umur loan: (2.021,37 * 360) - 320.000 = 727.694 - 320.000 = USD 407.694.

Hasil: Cicilan PI USD 2.021/bulan; total bayar USD 727.694; total bunga USD 407.694 (127 persen dari pokok).

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu PMI dan kapan bisa dihapus?
PMI (Private Mortgage Insurance) wajib jika DP kurang dari 20 persen untuk conventional loan di AS, biaya 0,5-1,5 persen pokok per tahun. Homeowners Protection Act 1998 mewajibkan lender auto-cancel PMI saat LTV mencapai 78 persen berdasarkan jadwal amortisasi original. Peminjam dapat request cancel manual di LTV 80 persen jika appraisal mendukung.
Apa rule 28/36 untuk afford KPR?
Aturan thumb perbankan AS: housing expense (PITI) tidak melebihi 28 persen gross income bulanan, dan total debt (PITI + hutang lain) tidak melebihi 36 persen. Di Indonesia, OJK lewat SEOJK 14/SEOJK.07/2018 membatasi rasio FTV/LTV: rumah pertama hingga 100 persen LTV untuk Tipe 70+ jika syarat terpenuhi; angsuran maksimum yang lazim diajukan bank 30-40 persen dari penghasilan bersih.
Apa beda APR dengan interest rate?
Interest rate adalah suku bunga murni untuk menghitung interest payment. APR (Annual Percentage Rate) memasukkan interest rate plus biaya-biaya loan (origination fee, discount points, mortgage insurance), dinyatakan tahunan. APR selalu sama atau lebih tinggi dari interest rate; pakai APR untuk membandingkan lender. Truth in Lending Act (Regulation Z) mewajibkan disclosure APR di AS.
Apakah extra payment ke principal selalu menguntungkan?
Ya secara matematis menghemat bunga total, tetapi pertimbangkan opportunity cost: jika expected return investasi lain (saham, reksa dana) lebih tinggi dari mortgage APR after-tax, investasi mungkin lebih optimal. Pastikan tidak ada prepayment penalty (jarang di AS modern, lazim di KPR Indonesia 1-3 persen di tahun-tahun awal). Periksa klausul kontrak.
Bagaimana cara hitung biaya total kepemilikan rumah?
Selain PITI, tambahkan: maintenance (rule of thumb 1 persen nilai rumah per tahun), utilities, HOA bila ada, dan closing cost di awal (2-5 persen pokok di AS, biaya akad + BPHTB 5 persen di Indonesia). Total true cost ownership rumah biasanya 30-40 persen lebih besar dari mortgage payment saja. PBB di Indonesia 0,1-0,3 persen NJOP per tahun.

Terakhir diperbarui: 11 Mei 2026

Kalkulator Terkait

🤰Masa Subur
KESEHATAN

Kalkulator Masa Subur dan Jenis Kelamin

Hitung masa subur Anda berdasarkan siklus menstruasi dan prediksi jenis kelamin bayi menggunakan metode Shettles.

Buka Kalkulator →
📅Konversi Hijriah
AGAMA · SOSIAL

Kalkulator Konversi Kalender Hijriah dan Masehi

Konversi tanggal antara kalender Hijriah (Islam) dan Masehi (Gregorian) dengan mudah dan akurat.

Buka Kalkulator →
🔍Meta Description
MARKETING

Kalkulator Meta Description

Cek dan optimasi panjang meta description untuk SEO. Pastikan meta description Anda sesuai standar Google.

Buka Kalkulator →