Kalkulator ROI properti sewa untuk analisis kelayakan investasi rental property — Cap Rate, Cash-on-Cash, dan total return.
Empat tab: Cap Rate & NOI, Cash-on-Cash Return (dengan financing), total return 5/10 tahun (cash flow + appreciation + paydown), dan perbandingan Airbnb vs sewa jangka panjang.
Disklaimer: Asumsi pasar dan vacancy rate dapat berbeda per lokasi. Pajak sewa Indonesia 10% final. Riset komparasi area sebelum investasi. .
Informasi kalkulator
📋 Cara menggunakan kalkulator ini
- Masukkan harga beli properti (Rp), biaya akuisisi (BPHTB 5%, notaris 1%, renovasi awal) untuk total all-in cost.
- Tentukan estimasi sewa bulanan dan tahunan; bandingkan dengan listing kompetitor di area sama.
- Hitung operating expenses: PBB, asuransi, biaya manajemen 8-10%, maintenance 1-2% nilai properti/tahun, vacancy 5-10%.
- Untuk cash-on-cash, masukkan down payment, suku bunga KPR, dan tenor untuk cicilan bulanan.
- Proyeksikan apresiasi properti 3-5% tahunan dan paydown KPR untuk total return 5/10 tahun.
- Bandingkan model Airbnb (occupancy 50-70%, ADR lebih tinggi) vs long-term rental di tab perbandingan.
- Evaluasi exit strategy: cash-out refinance vs jual setelah 5 tahun berdasarkan IRR.
🧮 Cap Rate dan Cash-on-Cash Return
Cap_Rate = NOI / Harga_Properti; CoC = Cash_Flow_tahunan / Total_cash_invested
- NOI (Net Operating Income) = Gross Rental - Operating Expenses
- Operating Expenses = PBB + asuransi + maintenance + manajemen + vacancy
- Cash Flow = NOI - cicilan KPR tahunan
- Total cash invested = DP + closing cost + renovasi
- Total Return = Cash Flow + Apresiasi + Paydown KPR
Cap rate 6-10% biasanya menarik di Indonesia. Cash-on-cash 8-12% untuk financed deal. Hindari properti dengan cap rate <4% kecuali apresiasi tinggi atau prime location.
💡 Contoh: Apartemen Rp1.5M disewakan jangka panjang dengan KPR
Diketahui:- Harga beli: Rp1.500.000.000
- DP 30%: Rp450jt + closing Rp50jt = total invested Rp500jt
- KPR 70%: Rp1.050jt, 9% efektif, 15 tahun
- Sewa: Rp10jt/bulan = Rp120jt/tahun
- OpEx: PBB 5jt + maintenance 15jt + manajemen 10jt + vacancy 6jt = Rp36jt/tahun
Langkah:- NOI = 120jt - 36jt = Rp84jt.
- Cap rate = 84 / 1.500 = 5.6%.
- Cicilan KPR: 1.050jt x 0.0075 x (1.0075)^180 / [(1.0075)^180 - 1] = Rp10.65jt/bulan = Rp127.8jt/tahun.
- Cash flow = 84 - 127.8 = -Rp43.8jt/tahun (negatif).
- CoC = -43.8 / 500 = -8.76%.
- Apresiasi 5% = Rp75jt; paydown KPR tahun 1 = Rp33jt; total return = -43.8 + 75 + 33 = Rp64.2jt = 12.8% atas Rp500jt invested.
Hasil: Cap rate 5.6% di bawah threshold ideal. Cash flow negatif Rp43.8jt/tahun, tapi total return termasuk apresiasi mencapai 12.8% (asumsi pasar naik). Hanya layak jika Anda yakin apresiasi konsisten, punya cash flow di luar untuk menutupi defisit, dan exit di 5-10 tahun ke depan.
❓ Pertanyaan yang sering diajukan
Apa beda Cap Rate dan ROI?
Cap Rate mengukur return berdasarkan harga properti penuh (tanpa financing), berguna untuk membandingkan properti apple-to-apple. ROI atau Cash-on-Cash mengukur return berdasarkan cash yang Anda investasikan (DP + closing), memperhitungkan leverage KPR. Cap rate 6% bisa menjadi CoC 15%+ jika KPR menguntungkan, tapi juga bisa CoC negatif jika bunga tinggi.
Berapa cap rate yang bagus di Indonesia?
Patokan kasar 2024-2026: Jakarta CBD 4-6%, Jakarta suburban 6-8%, kota tier-2 (Surabaya, Bandung) 7-9%, kota tier-3 8-12%. Cap rate lebih tinggi = risiko lebih tinggi (likuiditas rendah, vacancy tinggi). Untuk Airbnb di Bali atau Yogya, gross yield bisa 10-15% tapi setelah dikurangi vacancy, cleaning, dan manajemen sering turun ke 6-9%.
Apakah lebih baik Airbnb atau sewa tahunan?
Tergantung lokasi dan effort. Airbnb cocok di destinasi wisata atau dekat hospital/universitas dengan occupancy >60%; gross income 1.5-2x sewa tahunan tapi opex jauh lebih tinggi (cleaning, listing fee, manajemen). Sewa tahunan lebih stabil, opex rendah, cocok untuk investor pasif. Hitung break-even occupancy: berapa % nights diperlukan agar Airbnb mengalahkan sewa tahunan.
Bagaimana memperkirakan apresiasi properti?
Apresiasi properti Indonesia rata-rata 3-7% per tahun (BPS data 2010-2023), kalah dari inflasi+deposito di banyak periode. Faktor pendorong: pembangunan infrastruktur (MRT, tol), supply terbatas, urbanisasi. Hindari mengasumsikan apresiasi >8% untuk perencanaan; lebih baik konservatif 3% dan rejoice jika lebih tinggi. Pasar oversupply (apartemen Jakarta 2018-2023) bahkan menurun -2% per tahun.
Apa risiko terbesar investasi rental property?
Lima risiko utama: (1) vacancy panjang - tidak ada penyewa 3-6 bulan; (2) penyewa nakal - rusak unit, tunggakan, sulit dievakuasi; (3) suku bunga naik - cicilan KPR meningkat; (4) special assessment - biaya renovasi besar dari pengelola gedung; (5) pasar turun - jika harus jual rugi. Mitigasi: tabung 6 bulan cicilan, asuransi properti, kontrak hukum kuat, diversifikasi tidak hanya properti.
📚 Sumber & referensi
Terakhir diperbarui: 11 Mei 2026