Kalkulator refinance pinjaman untuk menentukan apakah refinancing KPR/cicilan worth dilakukan dengan analisis penghematan dan break-even.
Empat tab: refinance savings (hitung penghematan vs closing cost), break-even point (kapan refi impas), cash-out refinance (ambil cash dari equity), dan term vs rate comparison untuk pilih opsi terbaik.
Disklaimer: Closing cost refinance Indonesia 1-2.5%, US 2-5%. Konsultasikan dengan bank untuk biaya aktual dan kondisi pinjaman. .
Informasi kalkulator
📋 Cara menggunakan kalkulator ini
- Masukkan saldo pokok pinjaman saat ini (Rp), suku bunga eksisting (% per tahun), dan sisa tenor (bulan).
- Isi tawaran refinance baru: bunga baru (% per tahun) dan tenor baru (bulan).
- Masukkan total closing cost: provisi (biasanya 1% pokok), notaris, appraisal, dan denda pelunasan dipercepat.
- Pilih apakah ingin menjaga tenor sama atau memperpanjang/memperpendek; kalkulator akan menampilkan total bunga yang dihemat.
- Buka tab break-even untuk melihat bulan ke berapa penghematan menutupi closing cost.
- Untuk cash-out refinance, masukkan jumlah cash yang ingin diambil dan nilai appraisal rumah saat ini.
- Bandingkan opsi term vs rate di tab terakhir untuk menentukan apakah lebih untung memperpendek tenor atau menurunkan cicilan.
🧮 Net Savings dan Break-even Refinance
Penghematan_bulanan = Cicilan_lama - Cicilan_baru; Break_even = Closing_cost / Penghematan_bulanan
- Cicilan = P x [i(1+i)^n] / [(1+i)^n - 1] (anuitas bulanan)
- P = pokok pinjaman tersisa
- i = suku bunga bulanan (tahunan / 12)
- n = tenor dalam bulan
- Closing_cost = provisi + notaris + appraisal + denda pelunasan
Refinance layak dilakukan jika break-even < 50% sisa tenor dan Anda berencana tetap menempati/memiliki properti melampaui titik break-even. Bunga harus turun minimal 0.75-1% untuk menutup biaya secara realistis.
💡 Contoh: Refinance KPR Rp800 juta dari 11% ke 8%
Diketahui:- Saldo pokok: Rp800.000.000
- Bunga lama: 11% efektif
- Sisa tenor: 180 bulan (15 tahun)
- Bunga baru: 8% efektif
- Closing cost: Rp16.000.000 (2% pokok)
Langkah:- Cicilan lama: i=0.00917; 800jt x 0.00917 x (1.00917)^180 / [(1.00917)^180 - 1] = Rp9.090.000/bulan.
- Cicilan baru: i=0.00667; 800jt x 0.00667 x (1.00667)^180 / [(1.00667)^180 - 1] = Rp7.645.000/bulan.
- Penghematan bulanan: 9.090.000 - 7.645.000 = Rp1.445.000.
- Break-even: 16.000.000 / 1.445.000 = 11.1 bulan.
- Total hemat selama 15 tahun: 1.445.000 x 180 - 16.000.000 = Rp244.100.000.
Hasil: Refinance LAYAK. Break-even hanya 11 bulan, dan total penghematan bunga Rp244 juta selama 15 tahun. Pastikan Anda tidak menjual rumah dalam 1 tahun pertama setelah refinance.
❓ Pertanyaan yang sering diajukan
Kapan waktu terbaik refinance KPR?
Refinance optimal saat: (1) selisih bunga lama dan baru >=1%, (2) sisa tenor masih >5 tahun, (3) credit score Anda membaik dibanding saat KPR pertama, dan (4) Anda berencana memiliki rumah >2 tahun lagi. Hindari refinance jika denda pelunasan dipercepat tinggi (biasanya 1-3% pokok pada 3 tahun pertama KPR).
Apa itu cash-out refinance?
Cash-out refinance adalah refinancing di mana Anda mengambil pinjaman baru lebih besar dari saldo lama, selisihnya diterima tunai. Misal saldo Rp500jt, appraisal Rp1M, ambil pinjaman baru Rp750jt - dapat cash Rp250jt. LTV maksimal biasanya 70-80%. Bunga lebih tinggi 0.25-0.5% dibanding refinance biasa karena risikonya lebih besar bagi bank.
Apakah refinance memperburuk total bunga yang dibayar?
Bisa, jika tenor diperpanjang. Misal sisa 10 tahun di-refinance ke 20 tahun: cicilan turun, tapi total bunga bisa lebih besar karena waktu pinjam lebih lama. Solusi: refinance dengan tenor sama atau lebih pendek; cicilan tetap turun karena bunga lebih rendah, dan total bunga ikut turun.
Bisakah refinance jika sedang nunggak?
Hampir mustahil. Bank pemberi refinance akan cek BI Checking/SLIK OJK; tunggakan >90 hari (kolektibilitas 3+) langsung ditolak. Selesaikan tunggakan dulu, jaga lancar 6-12 bulan, baru ajukan. Alternatif: ajukan restrukturisasi ke bank existing daripada refinance.
Apakah ada biaya tersembunyi di refinance?
Ya. Selain bunga, perhatikan: (1) provisi 0.5-1% pokok, (2) biaya appraisal Rp1-3 juta, (3) biaya notaris/PPAT 0.5-1% nilai pinjaman, (4) asuransi jiwa dan kebakaran yang harus diperbarui, (5) denda pelunasan dipercepat di bank lama 1-3%, (6) biaya cek SLIK OJK. Total biasanya 2-4% dari pokok pinjaman baru.
📚 Sumber & referensi
Terakhir diperbarui: 11 Mei 2026