Kalkulator afford rumah untuk menentukan harga rumah maksimal yang Anda mampu berdasarkan pendapatan dan kondisi finansial.
Empat tab: 28/36 rule (housing & total debt), DTI method (front-end/back-end), stress test (rate naik 2%/income turun 10%), dan hidden costs (PBB, asuransi, maintenance, HOA).
Disklaimer: Asumsi konservatif. Konsultasikan dengan financial advisor untuk perencanaan finansial yang holistik. .
Informasi kalkulator
📋 Cara menggunakan kalkulator ini
- Masukkan pendapatan bruto bulanan (sebelum pajak) dari semua sumber: gaji, bonus rata-rata, sewa, freelance.
- Catat utang bulanan lain: kartu kredit minimum payment, KKB/leasing motor mobil, KTA, student loan.
- Masukkan jumlah down payment yang sudah disiapkan; standar minimum 20% di Indonesia (LTV 80%).
- Tentukan suku bunga KPR yang berlaku saat ini (cek SBDK bank) dan tenor (umumnya 15-25 tahun).
- Untuk tab stress test, simulasikan skenario bunga naik 2% atau pendapatan turun 10% untuk memastikan masih affordable.
- Periksa tab hidden costs: PBB tahunan, asuransi kebakaran, IPL (apartemen), maintenance 1% nilai rumah/tahun, renovasi awal.
- Bandingkan hasil 28/36 rule dengan DTI back-end OJK (maksimal 40%) untuk konfirmasi kelayakan.
🧮 28/36 Rule dan Maximum Affordable Price
Max_PITI = 0.28 x Pendapatan_bruto; Max_total_debt = 0.36 x Pendapatan_bruto
- PITI = Principal + Interest + Tax (PBB) + Insurance
- Front-end ratio (housing): tidak lebih dari 28% pendapatan bruto
- Back-end ratio (total debt): tidak lebih dari 36% pendapatan bruto (OJK Indonesia: 40%)
- Max harga rumah ~= (Max_PITI - Tax - Insurance) dikonversi ke pokok via tenor & bunga
- Pokok_max = PMT / (i x (1+i)^n / [(1+i)^n - 1])
OJK Indonesia menetapkan batas DTI 30-40% untuk KPR. Bank umumnya pakai 30% untuk konservatif. Sertakan biaya akuisisi 8-10% (BPHTB, notaris, BBN) yang tidak boleh dari pinjaman.
💡 Contoh: Pasangan menikah dengan pendapatan gabungan Rp30jt/bulan
Diketahui:- Pendapatan gabungan: Rp30.000.000/bulan
- Utang lain: KKB Rp3jt/bulan, KK Rp500rb
- Down payment tersedia: Rp200.000.000
- Bunga KPR: 9% efektif, tenor 20 tahun
- PBB+asuransi estimasi: Rp1.5jt/bulan
Langkah:- Max housing payment = 28% x 30jt = Rp8.4jt/bulan.
- Max total debt = 36% x 30jt = Rp10.8jt; tersedia Rp10.8 - 3.5 = Rp7.3jt untuk housing (lebih ketat).
- Pakai Rp7.3jt - 1.5jt (PBB+insurance) = Rp5.8jt untuk cicilan KPR.
- i bulanan = 9%/12 = 0.75%; n = 240 bulan.
- Pokok_max = 5.8jt / [0.0075 x (1.0075)^240 / ((1.0075)^240 - 1)] = 5.8jt / 0.008997 = Rp644.6jt.
- Harga rumah maks = 644.6jt + 200jt DP = Rp844.6jt.
Hasil: Pasangan ini mampu membeli rumah maksimal Rp844 juta dengan cicilan Rp5.8jt/bulan. Setelah stress test bunga naik 2% (11%), cicilan jadi Rp6.5jt, masih dalam batas aman. Sisakan Rp80jt untuk biaya akuisisi (BPHTB 5% + notaris).
❓ Pertanyaan yang sering diajukan
Berapa down payment minimum KPR di Indonesia?
Bank Indonesia mengatur LTV maksimal KPR via PBI: rumah pertama 95% (DP 5%) untuk subsidi FLPP, rumah pertama non-subsidi 90% (DP 10%), rumah kedua 85% (DP 15%), rumah ketiga 80% (DP 20%). Praktis bank meminta DP 20-30% untuk mengurangi risiko. DP lebih tinggi = cicilan lebih ringan + bunga lebih rendah karena risiko bank kecil.
Apa beda bunga flat, efektif, dan anuitas?
Flat: bunga dihitung dari pokok awal sepanjang tenor, total bunga paling mahal (bunga flat 6% setara efektif ~11%). Efektif: bunga dihitung dari sisa pokok, makin kecil seiring waktu. Anuitas: cicilan tetap tapi proporsi pokok-bunga bergeser (awal didominasi bunga, akhir pokok). Bank KPR Indonesia mayoritas pakai efektif/anuitas. Hindari bunga flat untuk pinjaman besar.
Apakah BI Checking pengaruhi approval KPR?
Sangat pengaruh. Bank cek SLIK OJK untuk melihat riwayat kredit 24 bulan terakhir. Kolektibilitas: 1 (lancar) approved; 2 (DPK <90 hari telat) approved tapi bunga lebih tinggi; 3+ (KL/D/M, >90 hari telat) hampir pasti ditolak. Bersihkan tunggakan minimal 12 bulan sebelum apply KPR. Tutup kartu kredit yang tidak dipakai untuk menurunkan available credit limit.
Bagaimana jika gagal lolos 28/36 rule?
Empat strategi: (1) tambah DP untuk turunkan pokok pinjaman; (2) perpanjang tenor dari 15 ke 20 atau 25 tahun (cicilan turun, total bunga naik); (3) lunasi utang KKB/KK dulu untuk turunkan back-end ratio; (4) co-applicant dengan pasangan untuk menggabungkan pendapatan. Jangan paksakan house poor - 30-40% pendapatan habis untuk rumah saja stres finansial.
Berapa hidden cost yang sering dilupakan?
Tujuh biaya tersembunyi: (1) BPHTB 5% dari NJOP/harga jual; (2) AJB + balik nama 1-2.5%; (3) PNBP BPN Rp50rb-200rb; (4) PBB tahunan 0.1-0.3% NJOP; (5) IPL apartemen Rp10-25rb/m2/bulan; (6) renovasi awal Rp200-500rb/m2 untuk hunian layak; (7) maintenance reserve 1% nilai rumah/tahun. Total bisa 8-15% di atas harga properti dalam 12 bulan pertama.
📚 Sumber & referensi
Terakhir diperbarui: 11 Mei 2026