Kalkulator BPHTB untuk pembeli properti, notaris, dan agen real estate Indonesia. Hitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan untuk jual beli, waris, dan hibah.
Empat tab: jual beli (5% × NPOPKP dengan NPOPTKP per daerah), waris (tarif efektif 2.5% dengan NPOPTKP Rp 300 juta), hibah/wasiat (3 jenis hibah), dan simulasi total biaya transaksi properti (BPHTB, PPh 2.5%, AJB, balik nama) untuk 15 kota besar.
Disklaimer: Tarif BPHTB dan NPOPTKP ditentukan pemerintah daerah masing-masing. Pastikan cek Perda terbaru sebelum transaksi. .
Informasi kalkulator
📋 Cara menggunakan kalkulator ini
- Pilih tab sesuai jenis perolehan: Jual Beli, Waris, atau Hibah/Wasiat.
- Masukkan NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak), yaitu harga transaksi atau NJOP, mana yang lebih tinggi.
- Pilih kota/kabupaten lokasi properti agar NPOPTKP terbaca otomatis (Jakarta Rp 80 juta, Surabaya Rp 75 juta, dst).
- Untuk waris, sistem otomatis menerapkan tarif efektif 2,5% dan NPOPTKP khusus Rp 300 juta sesuai Perda DKI.
- Buka tab Simulasi Total Biaya untuk melihat seluruh komponen: BPHTB, PPh Final 2,5% (penjual), AJB notaris, balik nama PPAT, dan PNBP BPN.
- Bayar BPHTB ke kas daerah lewat SSP-D atau e-BPHTB sebelum penandatanganan akta di hadapan PPAT.
🧮 BPHTB - UU HKPD No. 1 Tahun 2022
BPHTB = 5% × (NPOP - NPOPTKP); NPOPKP = NPOP - NPOPTKP
- NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak (harga transaksi atau NJOP PBB, mana yang tertinggi)
- NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (minimal Rp 80 juta, Rp 300 juta untuk waris/hibah keluarga sedarah)
- Tarif = 5% jual beli, efektif 2,5% untuk waris (50% × 5%)
Sejak 5 Januari 2024 berlaku UU HKPD: tarif maksimum tetap 5% tetapi NPOPTKP dapat dinaikkan oleh Perda kabupaten/kota.
💡 Contoh: Pembelian rumah Rp 1,5 miliar di Jakarta
Diketahui:- NPOP (harga AJB) = Rp 1.500.000.000
- NJOP PBB = Rp 1.200.000.000 (lebih rendah, dipakai NPOP)
- NPOPTKP Jakarta = Rp 80.000.000
- Tarif = 5%
Langkah:- NPOPKP = Rp 1.500.000.000 - Rp 80.000.000 = Rp 1.420.000.000
- BPHTB = 5% × Rp 1.420.000.000 = Rp 71.000.000
- PPh Final penjual = 2,5% × Rp 1.500.000.000 = Rp 37.500.000
- Estimasi AJB + balik nama = Rp 15.000.000
- Total biaya pembeli = Rp 71.000.000 + Rp 15.000.000 = Rp 86.000.000
Hasil: BPHTB Rp 71.000.000, total biaya pembeli Rp 86.000.000.
❓ Pertanyaan yang sering diajukan
Siapa yang membayar BPHTB?
BPHTB dibayar oleh pihak yang memperoleh hak, yaitu pembeli pada jual beli, penerima waris pada pewarisan, dan penerima hibah pada hibah. Pajak ini berbeda dari PPh Final 2,5% yang merupakan kewajiban penjual. Keduanya harus lunas sebelum AJB ditandatangani PPAT.
Bagaimana cara membayar BPHTB?
Pembayaran dilakukan ke kas daerah lewat bank persepsi atau aplikasi e-BPHTB pemerintah kota/kabupaten. Setelah validasi BPHTB di Bapenda, bukti bayar (SSP-D) diserahkan ke PPAT untuk diunggah ke sistem KKPweb BPN saat balik nama sertifikat.
Apakah waris kena BPHTB penuh?
Tidak. Berdasarkan UU HKPD No. 1 Tahun 2022 pasal 47, perolehan karena waris dikenakan BPHTB dengan tarif efektif 2,5% (50% dari tarif normal 5%) dan NPOPTKP khusus minimal Rp 300 juta untuk keluarga sedarah lurus satu derajat. Beberapa daerah memberikan keringanan tambahan via Perda.
Apa yang terjadi jika BPHTB tidak dibayar?
AJB tidak dapat ditandatangani PPAT karena akta wajib mencantumkan bukti pelunasan BPHTB. Sertifikat juga tidak bisa dibalik nama di BPN. Jika sudah lewat 30 hari sejak perolehan dan belum dibayar, akan dikenakan sanksi administrasi 2% per bulan dari pokok pajak terutang.
Bisakah BPHTB dikenakan keringanan atau pembebasan?
Bisa. Banyak Perda menerapkan pembebasan BPHTB untuk MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) dengan harga rumah di bawah Rp 200 juta, rumah subsidi FLPP, dan hibah orang tua ke anak. Cek Perda BPHTB kota/kabupaten setempat atau konsultasi ke Bapenda untuk fasilitas yang berlaku.
📚 Sumber & referensi
Terakhir diperbarui: 11 Mei 2026